Superbonus 110% per i condomini: i chiarimenti

Il Superbonus 110% per l’edilizia sostenibile è da alcuni mesi al centro del dibattito italiano. Uno dei temi più dibattuti è la sua applicabilità ai condomini e quali siano le procedure interessate dal nuovo meccanismo di incentivazione statale. Diversi i chiarimenti che si sono resi necessari nelle ultime settimane, alcuni dei quali hanno coinvolto anche gli immobili con accesso autonomo e quelli non residenziali.

Riportiamo di seguito una sintesi di alcune dei principali quesiti rivolti all’Agenzia delle Entrate in materia di Superbonus 110% e applicazione negli edifici condominiali.

Superbonus 110% per i condomini: i chiarimenti

• Superbonus 110%, assemblee di condominio
• Detrazioni fiscali relative alle pertinenze
• Superbonus 110% e iniziative da parte del singolo condomino
• Abusi edilizi e categorie catastali

Superbonus 110%, assemblee di condominio

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Quesito – Ho letto che è richiesta una maggioranza assembleare bassa (la maggioranza degli intervenuti in assemblea di condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio) per dare il via ai lavori con il Superbonus. Ma l’opzione per i singoli condomini non dovrebbe essere autonoma e personale?

La disposizione che influisce sul quorum deliberativo fa riferimento unicamente alla delibera con la quale il condominio approva l’esecuzione dei lavori ammissibili al Superbonus (art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio). Resta a carico del singolo condomino ogni decisione relativa alla detrazione, allo sconto in fattura o alla cessione del credito.

Quesito – All’interno di un condominio si vogliono eseguire i lavori di rifacimento del cappotto termico ed usufruire del Superbonus. Durante l’assemblea per deliberare i lavori un condomino dissente dalla decisione e lo fa rilevare nel verbale. L’assemblea approva comunque, l’intervento con le maggioranze previste dalla legge. I millesimi del condomino dissenziente non vanno considerati e quindi non partecipa alle spese per il rifacimento del cappotto termico?

Qualora la spesa per l’efficientamento energetico dell’edificio sia stata correttamente deliberata dall’assemblea condominiale ciascuno proprietario sarà tenuto a corrispondere la propria quota, opportunamente definita in base ai millesimi di cui risulta in possesso. In questo caso, spiega l’Agenzia delle Entrate, il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio risulta un intervento operato sulle parti comuni, ed è quindi tenuto alla partecipazione ciascun condomino, incluso quello eventualmente contrario all’opera.

Detrazioni fiscali relative alle pertinenze

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Piccola precisazione iniziale, prima di procedere con le domande e le relative risposte. Il termine pertinenze è utilizzato per indicare, in materia tributaria, determinate tipologie di unità immobiliari. Tra queste rientrano quelle “classificate o classificabili” all’interno delle categorie catastali di tipo C, più precisamente C/2, C/6 e C/7 (destinate a servizio dell’abitazione).

Quesito – È possibile fruire del Superbonus se oggetto degli interventi di efficienza energetica e/o antisismici è un magazzino o un deposito (categoria catastale C/2) o è in categoria C/6 (Stalle, scuderie)?

Nella circolare n. 24/E è stato precisato che sono ammessi al Superbonus gli interventi su immobili a destinazione “residenziale”. Sono inoltre ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).Tale possibilità – già consentita ai fini del cd ecobonus nonché del cd sismabonus disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (cfr. da ultimo circolare n. 19/E del 2020) – riguarda anche gli interventi ammessi al Superbonus che non costituisce una “nuova” agevolazione. In particolare, per effetto del richiamo contenuto nell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è possibile fruire del Superbonus – nel rispetto delle altre condizioni e adempimenti previsti dalla norma agevolativa – anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo purché, come detto, tale variazione sia indicata chiaramente nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori.

Quesito – Ai fini della quantificazione della spesa massima agevolabile per specifico intervento, laddove è previsto il calcolo in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio residenziale condominiale, devono essere conteggiate solo le unità immobiliari abitative o anche le pertinenze?

In conformità a quanto accade per Ecobonus e Sismabonus, anche per il Superbonus 110% il massimale di spesa è definito sulla base del numero di unità immobiliari, pertinenze incluse. Di conseguenza un ipotetico condominio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze procederà al calcolo del limite massimo di spesa agevolabile utilizzando 8 come moltiplicatore.

Superbonus 110% e iniziative da parte del singolo condomino

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Quesito – Abito in un condominio. Posso usufruire del Superbonus per realizzare un cappotto termico per le pareti interne del mio appartamento?

L’intervento fa parte della tipologia dei lavori cosiddetti “trainati”, quindi può rientrare nel Superbonus solo se viene effettuato contestualmente ad almeno un intervento “trainante” sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Questa tipologia di intervento potrebbe, tuttavia rientrare nella detrazione spettante per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 14 del Dl n. 63/2013), cd. ecobonus, se ricorrono gli specifici presupposti e requisiti indicati nella normativa e se si effettuano tutti gli adempimenti previsti ai fini di tale agevolazione.

Quesito – Abito in un condominio che non è interessato a eseguire i lavori per l’isolamento termico (il cosiddetto “cappotto termico”) sull’involucro esterno dell’intero edificio, utili per l’efficientamento energetico. Se realizzo il cappotto termico solo sulla porzione dell’involucro esterno relativa al mio appartamento posso usufruire del Superbonus?

Sì, se l’assemblea condominiale ha autorizzato i condòmini a realizzare l’intervento sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa e sempre che siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus. Quindi occorre che l’intervento riguardi una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Abusi edilizi e categorie catastali

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Quesito – Abito in un condominio di 12 appartamenti. All’interno di uno degli appartamenti è stato realizzato un abuso edilizio, che però non coinvolge le parti comuni dell’edificio. È possibile accedere al Superbonus 110% per il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio o l’accesso alla agevolazione è precluso dall’abuso all’interno del singolo appartamento?

La risposta in questo caso arriva da quanto contenuto nel comma 13 ter dell’articolo 119 del Decreto Rilancio. In sostanza a contare è lo stato dell’edificio e non delle singole unità abitative, almeno per ciò che concerne gli interventi sulle parti comuni. Di conseguenza nel caso presentato l’accesso al Superbonus 110% è ammesso (con il solo riferimento agli interventi operati sulle parti comuni).

Quesito – Se sono presenti nel condominio unità immobiliari in categoria catastale A1, i possessori di tali unità hanno diritto al Superbonus se sostengono spese per gli interventi sulle parti comuni?

I possessori o detentori delle unità immobiliari cd. di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Tali soggetti, tuttavia, non possono fruire del Superbonus per interventi “trainati” realizzati sulle proprie unità atteso che il comma 15-bis dell’articolo 119 del dl Rilancio stabilisce che il Superbonus non si applica “alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”.