Superbonus 110% per demolizione e ricostruzione con ampliamento?

In merito al Superbonus 110% per l’edilizia sono arrivati ulteriori chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso si tratta di una spiegazione legata alla possibilità o meno di utilizzare l’agevolazione fiscale per la demolizione di un edificio e la conseguente ricostruzione con ampliamento volumetrico.

Sulla base di quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate la risposta è positiva. Sì alla concessione del Superbonus 110% per demolizione e ricostruzione con ampliamento, ma soltanto a determinate condizioni. Nella sua richiesta l’utente ha segnalato l’intenzione di procedere con dei lavori su un edificio collabente (inagibile o parzialmente tale, comunque non più in grado di produrre reddito) e due ulteriori proprietà accatastate come pertinenze. Nel progetto è prevista la trasformazione dei suddetti in due unità residenziali unifamiliari.

Come specificato anche nella Risposta 210/2021, attraverso la quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito il chiarimento, nel quesito vengono affrontate tre differenti questioni. Il riferimento è all’applicazione del Superbonus 110% agli edifici collabenti, al ricorso a questa o altra forma di Ecobonus 110% per quanto riguarda l’incremento volumetrico e infine al calcolo dei massimali di spesa.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Innanzitutto la questione relativa agli edifici collabenti, che possono accedere agli incentivi legati al Superbonus 110% in quanto si tratta di edifici esistenti e già accatastati. Tuttavia occorrerà che al termine dei lavori tali immobili risultino come residenziali (eccezion fatta per le categorie A/1, A/8 e A/9).

Nel caso specifico, trattandosi inoltre di edifici lesionati in seguito a evento sismico, l’applicazione è garantita anche dall’eventuale ricorso al Sismabonus 110%. Proprio quest’ultimo è la chiave per rispondere alla seconda parte del quesito, ovvero la possibilità o meno di usufruire degli incentivi fiscali per la parte relativa all’aumento di volume.

Il Superbonus 110% è applicabile unicamente alla volumetria originaria, mentre il Sismabonus 110% può essere applicato anche all’aumento di volume. L’Agenzia delle Entrate pone però due condizioni: la prima è che gli interventi di ristrutturazione edilizia (inclusi quelli di demolizione e ricostruzione) vengano chiaramente indicati nel documento che concede il via libera ai lavori, specificando che non si tratta di una nuova costruzione. Dovrà essere esplicitato anche il cambio di destinazione d’uso a edificio residenziale.

In conclusione viene affrontato il tema dei tetti spesa, più che mai articolato nel caso in questione. Innanzitutto viene indicata la necessità di calcolare il massimale sui tre edifici iniziali, e non sui due finali. Ciò vuole dire che i 96mila euro massimi del Sismabonus 110% diventeranno 288mila (96.000 x 3); stesso discorso anche per l’installazione di pannelli fotovoltaici e di sistemi di accumulo (per entrambi 144mila, ovvero 48.000 x 3). Non è possibile in questo caso usufruire del Superbonus 110% per l’installazione di colonnine di ricarica, in quanto non risulterebbero i necessari interventi trainanti per l’efficientamento energetico.

Superbonus 110%: ricostruzione e aumento di volume, la domanda integrale

Di seguito il testo del quesito presentato dall’utente all’Agenzia delle Entrate, come da quest’ultima riportato nella Risposta 210/2021:

L’Istante intende realizzare lavori di demolizione e ricostruzione dei seguenti 3 immobili ubicati su un fondo di sua proprietà e di riduzione del rischio sismico:

– uno classificato come unità collabente (categoria F/2);
– uno classificato come deposito agricolo (categoria C/2);
– uno adibito a stalla (categoria C/6).

Con la documentazione integrativa ha precisato che gli immobili di categoria C/2
e C/6 costituiscono pertinenze dell’unità abitativa nella quale risiede (non oggetto di intervento).
Il Contribuente segnala che intende mutare la destinazione dei menzionati 3 fabbricati, in modo che dopo la ricostruzione risultino 2 fabbricati con destinazione abitativa (due unità unifamiliari), realizzati nel medesimo fondo, ma con una moderata traslazione dell’area di sedime. L’Istante evidenzia che:

– i fabbricati al termine dei lavori avranno diversa sagoma e volumetria;
– la cubatura preesistente sarà maggiorata entro il limite del 35 per cento ai sensi dell’articolo 5 della legge regionale 19 del 2009;
l’intervento prevede il miglioramento di almeno 2 classi di rischio di sismico;
– l’intervento prevede la successiva installazione di impianti fotovoltaici e di accumulo su ciascuno degli edifici, nonché di colonnine elettriche (interventi trainati).

Ciò posto, il Contribuente chiede se per i prospettati interventi possa accedere al Superbonus previsto dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020.