Non devi pagare più l’Imu: la condizione che ti fa respirare e che neanche il CAF conosce

Un’importante novità in materia di imposizione fiscale sugli immobili è stata recentemente chiarita dalla Corte di Cassazione.

Questa decisione offre una nuova interpretazione della normativa riguardante l’IMU, l’Imposta Municipale Unica, e in particolare il trasferimento del diritto di abitazione. La questione si pone per quei proprietari che decidono di concedere a un conoscente o a un familiare l’uso di una casa di cui sono proprietari, ma nella quale non abitano.

Fino ad oggi, molti si sono chiesti se tale operazione comportasse anche l’obbligo di pagare l’IMU. La Cassazione ha chiarito che, se il diritto di abitazione è formalmente comunicato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale, l’imposta non è più a carico del proprietario, ma passa al soggetto che risiede nell’immobile.

Chi è obbligato a pagare l’IMU?

L’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possesso di immobili, escluse le abitazioni principali, eccetto quelle di lusso classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La definizione di “possesso” in ambito giuridico va oltre il semplice uso dell’immobile; infatti, il soggetto tenuto al pagamento è colui che esercita un diritto reale sull’immobile, come la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso, di abitazione e altri diritti minori. Ai sensi dell’articolo 1026 del Codice Civile, le norme relative all’usufrutto si applicano anche ai diritti di uso e abitazione, i quali possono derivare sia da disposizioni di legge che dalla volontà delle parti.

Pertanto, ciò significa che un proprietario che concede a un terzo il diritto di abitazione non è più responsabile per il pagamento dell’IMU; quest’ultimo onere si trasferisce al beneficiario del diritto di abitazione. Se quest’ultimo stabilisce la propria residenza nell’immobile, può anche godere dell’esenzione prevista per l’abitazione principale, evitando così il pagamento dell’imposta da parte di entrambi.

Un aspetto interessante riguarda la forma del contratto che trasferisce il diritto di abitazione. Il Codice Civile italiano stabilisce che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere redatti in forma scritta, e preferibilmente per atto pubblico. La Cassazione ha chiarito che l’assenza di un atto notarile non pregiudica il diritto di abitazione, a condizione che ci sia una forma scritta e che non vi sia necessità di trascrizione nei registri immobiliari per il semplice trasferimento del diritto ai fini fiscali.

Ciò significa che un accordo tra privati, anche se non formalizzato da un notaio, può comunque avere valore legale, purché venga redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Questo step comporta un costo di registrazione modesto, circa 200 euro. Una volta registrato, l’accordo deve essere comunicato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale per cui si desidera attuare il trasferimento dell’onere fiscale.

La comunicazione al Comune e le sue implicazioni

È fondamentale che la comunicazione al Comune avvenga in modo tempestivo per evitare sorprese. Se il proprietario non informa l’ente locale, resta responsabile per il pagamento dell’IMU, indipendentemente dall’accordo stipulato con il beneficiario del diritto di abitazione. Questo rappresenta un aspetto cruciale: la comunicazione è un passaggio che ufficializza il trasferimento del diritto e permette di evitare il pagamento dell’imposta da parte del proprietario.

Inoltre, va sottolineato che il Comune non è considerato un soggetto terzo ai fini della trascrizione nei registri immobiliari. Pertanto, la semplice comunicazione scritta e datata al Comune è sufficiente per rendere opponibile il trasferimento del diritto di abitazione, senza necessità di procedere a una trascrizione formale.

Se un proprietario desidera concedere il diritto di abitazione a un terzo, la redazione di un atto notarile non è obbligatoria. È sufficiente una scrittura privata, sempre che questa sia registrata presso l’Agenzia delle Entrate e comunicata al Comune. Solo a partire dal periodo di imposta successivo alla comunicazione al Comune, il proprietario cessa di essere soggetto passivo dell’IMU.